Постройка, не зарегистрированная в установленном порядке, является самовольной. Мало того, что такую недвижимость нельзя продать или сдать в аренду, всегда есть угроза получения штрафа и ее сноса. Но узаконить самострой можно. Важное значение в этом процессе играет строительная экспертиза.
Что такое «самострой»?
Самостроем называют строение или постройку, возведенные:
- без разрешения местных органов власти;
- на земельном участке, не отведенном для этих целей;
- с существенными нарушениями градостроительных норм и правил.
К самовольным постройкам также приравнивают проведение реконструкции дома, переоборудование жилых зданий в нежилые и наоборот, возведение дополнительных пристроек — без оформления соответствующих разрешений на это.
Законодательство не дает владельцу самостроя получить на него права и, соответственно, распоряжаться им в полной мере (ст. 222 ГК РФ). Это значит, что подобную недвижимость нельзя продать, купить, сдать в аренду, прописаться в ней. И это не все трудности, с которыми может столкнуться владелец самостроя. Рано или поздно муниципальные власти обяжут снести самовольное строение, а за его строительство без соответствующих разрешений выпишут штраф. Так, граждан могут оштрафовать на сумму в размере от 2 000 до 5 000 рублей, должностных лиц — от 20 000 до 50 000 рублей, юрлиц — от 500 000 до 1 000 000 рублей (ст. 9.5. КоАП РФ).
Что представляет собой процедура легализации самостроя?
Хорошая новость состоит в том, что решение проблемы самостроя существует. Его можно узаконить. Данная процедура состоит из двух этапов:
- проведение строительной экспертизы и получение заключение эксперта-строителя;
- подача иска и легализация самостроя в судебном порядке / легализация самостроя в досудебном порядке.
Ключевое значение для разрешения споров о легализации самостроя является наличие права собственности на участок, на котором возведена подобная постройка. Если гражданин такого права не имеет, то он не может претендовать на перевод самовольного строения в собственность. Когда право собственности на саму постройку имеется, однако она возведена с нарушениями, это не исключает возможность признать ее самостроем. Нужно помнить, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа в узаконении самостроя.
Чтобы легализовать самострой, необходимо подтвердить следующие обстоятельства:
- самовольная постройка безопасна для жизни и здоровья людей;
- соответствует строительным нормам и стандартам;
- не нарушает права и интересы третьих лиц.
Кроме того, важно, чтобы объект — потенциальное самовольное строение — являлся недвижимостью. В противном случае к нему не могут быть применены положения ст. 222 ГК.
Подтвердить перечисленное может только эксперт-строитель, выдав соответствующий документ — заключение строительной экспертизы. В суде он рассматривается как доказательство, и именно его наличие, как правило, влияет на исход споров об узаконении самостроев. Важно, что при отсутствии хотя бы одного из перечисленных обстоятельств в иске об узаконении самовольной постройки будет отказано.
Что такое строительная экспертиза самостроя?
Строительная экспертиза — вид инженерно-технических экспертиз, представляющий собой исследование зданий, сооружений, построек для проверки их качества. Данное исследование в отношении самовольных строений позволяет:
- получить сведения о характеристиках объектов недвижимости;
- установить их соответствие градостроительным, противопожарным, санитарным и др. нормативам и стандартам;
- выявить наличие брака, дефектов, нарушений;
- установить, препятствует ли самострой собственникам соседней недвижимости в ее эксплуатации.
В качестве вывода
Важно понимать, что снос самостроя является крайней мерой. Если нарушения незначительны, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушают интересы других лиц, то суд может принять решение о сохранении постройки. Подтвердить данные обстоятельства можно, инициировав строительную экспертизу. Эксперт-строитель выдаст официальное заключение, в котором укажет, является ли объект недвижимостью, соответствует ли градостроительным нормам и правилам, пригоден ли для дальнейшей эксплуатации и не создает ли препятствия собственникам соседних домов. Итогом легализации самостроя является получение владельцем права собственности и регистрация объекта недвижимости в госорганах.